民泊運営をはじめるにあたって、「どんな費用が経費になるのか」「税金はどう申告すればよいのか」と疑問を持つ方は多いのではないでしょうか。経費を正しく把握して適切に計上することは、民泊ビジネスの収益を最大化するうえで欠かせません。反対に、経費計上の漏れや誤りがあると、本来払わなくてよい税金まで支払うことになってしまいます。
本記事では、民泊運営に関わる経費の基本的な考え方から、計上できる費用の具体的な一覧、節税のために知っておきたい確定申告の知識、そしてコストを抑えるための実践的なヒントまで、幅広く解説します。これから民泊を始めようとしている方も、すでに運営中の方も、ぜひ参考にしてください。
民泊運営でかかる経費とは
経費の計上は節税の基本です。しかし「どこまでが経費として認められるのか」は、民泊運営において特に判断が難しいポイントの一つです。まずは経費の定義と、民泊特有の考え方を押さえておきましょう。
オーナー民泊を始めようと思っているんですが、経費って何でも好きに計上していいんですか？
弊社よくある誤解ですね。経費として認められるのは「事業のために必要な支出」だけです。プライベートな支出は対象外になりますし、自宅兼用の物件だと「家事按分」という考え方も必要になってきます。
オーナー家事按分…初めて聞きました。難しそうですね。
弊社難しく聞こえますが、仕組みを一度理解すれば大丈夫です。このあと順番に解説していきますね。
経費とは「収入を得るために必要な支出」のこと
経費とは、事業による収入を得るために直接必要となった支出のことです。確定申告では「収入－経費＝所得」という計算式で所得を算出し、この所得に対して税金が課されます。つまり、経費が多くなるほど所得が減り、結果として納める税金を抑えることができます。
ただし、経費として認められるのはあくまで「事業に関連した支出」に限られます。プライベートな支出は経費になりません。民泊の場合は、ゲストへのサービス提供や物件の維持・管理に必要な費用が経費の対象となります。
民泊特有の経費と一般的な経費の違い
一般的な事業と比べて、民泊運営には特有の経費項目がいくつかあります。たとえば、清掃費やリネン交換費、アメニティの補充費用などは、民泊ならではのランニングコストです。また、Airbnbをはじめとする宿泊予約プラットフォーム（OTA）に支払う手数料も、民泊特有の経費として計上できます。
一方で、飲食店や小売業のように「仕入れ原価」という概念はほとんど発生しません。その代わり、物件の維持管理や宿泊者の受け入れ環境を整えるための費用が主な支出となります。こうした民泊特有のコスト構造を理解しておくことが、正確な経費管理の第一歩です。
生活費と事業費が混在する場合の「家事按分」の考え方
自宅の一室を民泊として提供している場合など、生活費と事業費が混在するケースでは「家事按分（かじあんぶん）」という考え方を用います。家事按分とは、生活にも事業にも使われる支出を、使用実態に応じた割合で按分し、事業に相当する部分のみを経費として計上する方法です。
たとえば、自宅全体の床面積が100㎡で、民泊として使用している部屋が20㎡であれば、家賃や光熱費の20%を経費として計上することができます。按分の基準（面積・時間・使用日数など）は合理的な根拠があれば認められますが、税務調査でも説明できるよう、計算根拠を記録しておくことが重要です。
民泊で経費として計上できる費用一覧
民泊運営では、さまざまな費用が経費として認められます。計上漏れを防ぐためにも、どのような費用が対象になるのかを具体的に把握しておきましょう。以下に、主な経費項目を一覧で解説します。
清掃費・ハウスキーピング費用
ゲストのチェックアウト後に行う客室清掃の費用は、民泊運営における主要な経費の一つです。清掃業者に外注した場合はその委託費用が、自身や家族で行う場合でも、清掃用具や洗剤などの購入費は経費として計上できます。
清掃費の相場は1回あたり5,000円〜15,000円程度で、部屋の広さやゲストの宿泊人数によって異なります。稼働率が高くなるほど清掃費も増加するため、コスト管理の重要な項目です。
リネン・アメニティ・消耗品費
シーツ・枕カバー・バスタオルなどのリネン類のクリーニング費用や買い替え費用は経費になります。また、歯ブラシ・綿棒・シャンプー・ボディソープといったアメニティ用品、トイレットペーパーやティッシュペーパーなどの消耗品費も同様です。
これらは1泊あたり数百円〜数千円規模の支出ですが、年間で積み上げると相当な金額になります。領収書や購入履歴をしっかり保管しておきましょう。
水道光熱費（電気・ガス・水道）
ゲストが滞在中に使用する電気・ガス・水道の料金は経費として計上できます。ただし、自宅として兼用している物件の場合は、前述の家事按分を用いて事業分のみを計上する必要があります。
民泊専用物件であれば、光熱費の全額を経費にできます。電気代はエアコンや照明の使用量によって変動しやすいため、季節による差異にも注意が必要です。
通信費（Wi-Fi・インターネット回線）
ゲスト向けに提供するWi-Fiのインターネット回線費用やルーターのレンタル料は経費として認められます。現代の民泊ではWi-Fi環境の整備はほぼ必須であり、これを欠くとゲスト満足度の低下につながります。
自宅との兼用回線の場合は家事按分が必要ですが、民泊物件専用で回線を引いている場合は全額経費にできます。月額3,000円〜6,000円程度が一般的な相場です。
管理委託費（民泊管理業者への手数料）
住宅宿泊事業法に基づく「家主不在型」の民泊を運営する場合、または一定規模以上の施設を運営する場合は、住宅宿泊管理業者への委託が法律上義務付けられています。この管理委託費は経費として計上できます。
管理委託費の相場は売上の15〜25%程度が一般的です。予約対応・ゲスト対応・清掃手配など多くの業務を任せられる反面、コスト負担が大きい項目でもあります。委託内容と費用のバランスを見極めて業者を選ぶことが大切です。
OTA（Airbnb等）の予約手数料・プラットフォーム利用料
Airbnb・Booking.com・じゃらんといった宿泊予約プラットフォーム（OTA）に支払う手数料は、経費として計上できます。OTAの手数料は通常、売上の3〜20%程度で、プラットフォームによって異なります。
Airbnbの場合、ホスト側の手数料は売上の約3%ですが、ゲスト側への上乗せ手数料が別途設定されていることも多いため、実際の収益構造を把握しておくことが重要です。複数のOTAを利用している場合は、それぞれの手数料を分けて記帳しておくとよいでしょう。
家賃・ローン利息（賃貸・ローン物件の場合）
賃貸物件を借りて民泊を運営している場合、その家賃は経費として計上できます。ただし、自身の居住にも使用している場合は家事按分が必要です。
住宅ローンで物件を購入している場合は、元本返済分は経費になりませんが、利息部分（支払利息）は経費として認められます。確定申告の際には、金融機関から送付される「返済予定表」や「借入金残高証明書」を参照して利息分を正確に把握しましょう。
固定資産税（自己所有物件の場合）
自己所有の物件で民泊を運営している場合、固定資産税を経費として計上できます。ただし、自宅として兼用している場合は、民泊に使用している面積の割合に応じて按分する必要があります。
固定資産税は市区町村から毎年4〜6月頃に納税通知書が届きます。年間の税額を確認し、事業割合に応じた金額を経費として記帳しましょう。
民泊保険・損害賠償保険料
ゲストによる物品破損や施設の損傷、さらには近隣住民とのトラブルに備えるための民泊保険（損害賠償保険）の保険料は経費として計上できます。Airbnbなどのプラットフォームには一定の補償制度がありますが、それだけでは補えないリスクに対応するため、別途民泊専用保険への加入を検討することをおすすめします。
保険料は年間数万円程度が相場です。万一のトラブルへの備えとコスト面を天秤にかけながら、適切な補償内容のプランを選びましょう。
リフォーム・修繕費・減価償却費
物件のリフォームや設備の修繕にかかった費用は、原則として経費として計上できます。ただし、金額の規模によって処理方法が異なります。
小規模な修繕（壁の補修や設備の交換など）は「修繕費」として全額をその年の経費にできます。一方、大規模なリフォームや建物の価値を高める工事（資本的支出）は、減価償却資産として複数年にわたって経費化します。どちらに該当するかは金額と内容によって判断されるため、不明な場合は税理士に確認することをおすすめします。
広告宣伝費・撮影費
OTA以外に自社サイトやSNSで集客を行っている場合、その広告出稿費用やサイト制作費は広告宣伝費として経費計上できます。また、物件をより魅力的に見せるためにプロカメラマンに依頼した撮影費用も同様です。
口コミや掲載写真の質が予約率に直結する民泊において、こうした投資は収益増につながる重要な経費です。領収書・請求書を保管しておきましょう。
備品・家具・インテリア費用
ゲストが使用する家具・家電・インテリア用品の購入費用も経費として認められます。ベッド・テーブル・椅子・テレビ・冷蔵庫・電子レンジなどが代表的な例です。
取得価額が10万円未満のものは消耗品費として全額をその年に経費計上できます。10万円以上のものは原則として固定資産として減価償却の対象になりますが、青色申告を行っている場合は「少額減価償却資産の特例」が適用できる場合があります。
民泊の初期費用（開業費用）と経費の違い
民泊を始める際にかかる「初期費用」は、運営中の「ランニングコスト（経費）」とは扱いが異なります。一括で経費にできないものも多いため、税務上の処理方法を正確に理解しておくことが大切です。
開業費・設備投資は「減価償却」で経費化する
建物・大型設備・高額な家具などの固定資産は、購入した年に全額を経費にするのではなく、耐用年数に応じて毎年少しずつ経費として計上していきます。これを「減価償却」といいます。
たとえば、50万円のエアコンを購入した場合、エアコンの法定耐用年数（6年）にわたって毎年約8万3,000円ずつ経費化します。初年度に大きな支出をしても、税務上の経費は複数年に分散されることを理解しておく必要があります。
少額減価償却資産の特例
青色申告を行っている中小企業者等（個人事業主を含む）は、取得価額が30万円未満の減価償却資産を、購入した年に全額一括で経費として計上できる「少額減価償却資産の特例」を利用できます。
通常、10万円以上の資産は減価償却が必要ですが、この特例を使えば30万円未満であれば即時に経費化できます。年間300万円が上限となりますが、家具・家電・設備機器などが中心の民泊においては、この特例を最大限活用することで節税効果を高めることができます。
リノベーション・内装工事費の扱い方
物件の開業前に行ったリノベーションや内装工事費用は、「開業費」または「建物の取得価額への加算」として処理されます。開業費は任意の年に一括で経費計上できる（任意償却）ため、利益が出た年にまとめて計上するといった柔軟な節税が可能です。
なお、開業後に行ったリフォームは「修繕費」または「資本的支出」として処理します。修繕費は全額その年の経費になりますが、資本的支出（建物の価値を高める工事）は減価償却の対象になります。工事の内容と金額をもとに税理士と相談して処理方法を決めるのが安心です。
民泊の所得区分と確定申告の基本
民泊の収入は確定申告が必要になる場合があります。ただし、運営の規模やスタイルによって所得区分が異なり、使える控除や節税の選択肢にも差が出ます。自分の運営スタイルがどの区分に当たるかを確認しておきましょう。
オーナー副業で民泊を始めたんですが、確定申告って絶対に必要なんでしょうか？
弊社民泊による所得が年間20万円を超えたら、会社員でも確定申告が必要になります。意外と知らない方が多いんですよね。
オーナーえっ、20万円って意外とすぐ超えそうですね…。申告しなかったらどうなるんですか？
弊社追徴課税や加算税といったペナルティが発生します。正しく申告することが、結果的に一番コストがかからない選択です。所得区分によって使える節税手段も変わりますので、まずは自分がどの区分に当たるか確認しておきましょう。
事業所得・不動産所得・雑所得の3区分の違い
民泊の収入は、運営の実態に応じて「事業所得」「不動産所得」「雑所得」のいずれかに区分されます。
事業所得は、民泊を本業として継続的・反復的に営んでいると認められる場合に該当します。青色申告が可能で、最大65万円の特別控除や赤字の繰越控除など、節税上のメリットが多い区分です。
不動産所得は、宿泊サービスの提供がほとんどなく、単純に物件を貸し出すスタイルに近い場合（たとえば30日以上の長期貸し出しがメインの場合）に該当することがあります。
雑所得は、副業として小規模に民泊を運営している場合など、事業所得・不動産所得のいずれにも該当しない場合に区分されます。他の所得との損益通算ができないなど、節税面では最も不利な区分です。
副業・小規模運営なら「雑所得」、本格運営なら「事業所得」
会社員が副業として民泊を運営しているケースや、運営規模が小さい場合は「雑所得」に分類されることが多いです。雑所得では青色申告の特典が利用できず、事業所得のような手厚い節税は難しくなります。
一方、複数物件を運営している、民泊を主な収入源としている、年間の収入が相当規模に達しているといった場合は「事業所得」として認められる可能性があります。事業所得として申告するためには、帳簿の整備や事業実態の明確化が必要です。税務当局に事業性を認めてもらうためにも、きちんと記帳を行い、管理業者への委託契約書や領収書を整理しておきましょう。
確定申告が必要になるのはいつから？
給与所得者（会社員など）が副業として民泊を行っている場合、民泊による所得（収入－経費）が年間20万円を超えると確定申告が義務付けられます。これを一般的に「20万円ルール」と呼びます。
一方、専業で民泊を運営している個人事業主は、所得額にかかわらず確定申告が必要です（基礎控除内であっても住民税申告が必要になる場合あり）。確定申告の期間は毎年2月16日〜3月15日ですが、青色申告の承認申請は事前に届け出が必要なため、新規開業時は早めに手続きをしておくことをおすすめします。
民泊にかかる税金の種類
民泊運営では、複数の税金が関わってきます。それぞれの仕組みを理解して、適切に申告・納税することが大切です。思わぬ税負担を避けるためにも、どのような税金がかかるのかを事前に確認しておきましょう。
所得税
民泊の収益（所得）に対して課税される税金です。「収入－経費」で算出した所得をもとに、累進税率（5%〜45%）が適用されます。所得が高くなるほど税率も上がる仕組みのため、経費の適切な計上が節税において重要な役割を果たします。確定申告で所得を申告し、翌年3月15日までに納税します。
住民税
所得税と同様に、民泊による所得に対して課税されます。税率は一律10%（都道府県民税4%＋市区町村民税6%）に均等割（年間5,000〜6,000円程度）が加算される仕組みです。確定申告を行うと税務署から市区町村へ情報が共有されるため、住民税の申告を別途行う必要はありません。前年の所得をもとに計算され、翌年6月頃から納付がはじまります。
消費税
民泊の宿泊収入は原則として消費税の課税対象です。ただし、基準期間（2年前）の課税売上高が1,000万円以下の事業者は「免税事業者」となり、消費税の申告・納税が免除されます。民泊を始めたばかりの方は多くの場合、免税事業者に該当します。なお、30日以上の長期貸し出しは「住宅の貸付け」として非課税となるため、貸し出し形態にも注意が必要です。
宿泊税
宿泊税は、都道府県や市区町村が独自に定める地方税で、宿泊者から徴収し、事業者が代わりに納付する仕組みです。2024年時点では、東京都・大阪府・京都市・金沢市・福岡市・北九州市・長崎県などで導入されています。
税額は宿泊料金に応じて異なり、たとえば東京都の場合、1人1泊1万円未満は非課税、1万円〜1万5,000円未満は100円、1万5,000円以上は200円となっています。Airbnbなどでは自動的に徴収・納付される仕組みが整っている場合もありますが、プラットフォームによって対応が異なるため、自分で確認・納付が必要なケースもあります。
民泊運営における経費削減・コスト最適化のコツ
民泊の収益を高めるためには、売上を増やすことと同時に、経費を賢く抑えることも重要です。ランニングコストを最適化することで、手残りの利益を大きくすることができます。ここでは、実践的なコスト削減のポイントを紹介します。
オーナー予約は割と入っているのに、毎月手元に残るお金が思ったより少なくて…。
弊社それはランニングコストが想定より膨らんでいる可能性が高いです。民泊は清掃費・リネン代・OTA手数料・光熱費など積み重なる支出が多いので、売上だけ見ていると利益が見えにくくなります。
オーナー確かに、何にいくら使っているか正直把握できていないかもしれません。
弊社まずは費用を「固定」と「変動」に分けて把握するところから始めましょう。意外と削れる部分が見つかりますよ。
管理委託費を抑える
管理委託費は民泊のランニングコストの中でも大きな割合を占める項目です。コストを抑えるためには、「家主居住型」での運営を検討することが有効です。
家主居住型とは、自宅の一部をゲストに提供するスタイルで、この場合は住宅宿泊管理業者への委託義務がなく、管理業者への手数料を節約できます。一方、家主不在型（自身が物件に住んでいない場合）は管理業者への委託が原則義務となるため、売上の15〜25%程度の手数料が発生します。
物件の立地や自身の生活スタイルに合わせて、どちらの運営形態がより合理的かを検討しましょう。管理業者を利用する場合も、業者によっては必要な業務のみを選んで委託できる「部分委託」のプランを提供しているところもあります。コストとサービス内容を比較して最適な業者を選ぶことが重要です。
清掃・リネンを自前にするか外注するかの判断基準
清掃とリネン管理は、外注するか自前で行うかによってコストが大きく変わります。外注した場合は1回あたり5,000〜15,000円程度の費用が発生しますが、自前で行えばその分を節約できます。
ただし、自前管理には時間と労力がかかります。稼働率が高い場合や、物件が自宅から遠い場合は外注のほうが効率的です。また、清掃のクオリティが低いとゲスト評価（レビュー）に影響し、将来の予約減につながるリスクもあります。「1泊あたりの清掃コスト」と「自身の時給換算コスト」を比較して、どちらがお得かを判断するとよいでしょう。
稼働率が低い時期は自前で行い、繁忙期は外注するといったハイブリッド運用も一つの選択肢です。
光熱費を節約する省エネ設備の導入
光熱費はゲストの滞在状況によって変動しやすいコストです。節電・節水対策を施した省エネ設備を導入することで、長期的な光熱費の削減につながります。
具体的には、LED照明への切り替え、省エネ性能の高いエアコンへの更新、節水型のシャワーヘッドの設置などが効果的です。また、スマートプラグやスマートエアコンを活用して、ゲスト不在時の無駄な電力消費を防ぐことも有効です。初期投資はかかりますが、省エネ設備の購入費は経費として計上できるため、節税効果と光熱費削減の両面でメリットがあります。
まとめ買い・業務用仕入れでアメニティコストを削減
アメニティや消耗品はコンビニや一般のスーパーで都度購入するのではなく、業務用の卸売サービスや通販サイトでまとめ買いをすることで、1個あたりの単価を大幅に下げることができます。
たとえば、歯ブラシや石鹸、シャンプーなどのアメニティは、業務用品の通販サイト（モノタロウ、ASKUL、Amazon Business など）で購入すると、小売価格の半額以下になることも珍しくありません。初期費用はかかるものの、定期的に消耗する品目こそまとめ買いの効果が大きいため、積極的に活用しましょう。
まとめ
本記事では、民泊運営における経費の基本的な考え方から、計上できる費用の一覧、確定申告に必要な所得区分の知識、かかる税金の種類、そしてコスト削減のポイントまでを解説しました。
民泊の収益を最大化するためには、売上を高めることと同時に、適切な経費管理と節税対策が欠かせません。特に以下の点は押さえておきたいポイントです。正確な知識をもとに賢く経費を管理し、民泊運営の収益性を高めていきましょう。
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