成功しているあそこの民泊はどうやって価格を決めている？
オーナーずっと気になっているんですけど、隣の民泊がどうやらうまくいってるらしく…
オーナーどうやって価格を決めているんでしょう？繁忙期でも閑散期でも、いつ見ても予約が埋まっているんですよね。
弊社分かります。どのエリアにも“あそこだけいつも満室”という民泊がありますよね。実はそういう物件、運が良いわけでも、特別な立地だからというだけでもないんです。
弊社ほとんどの場合、価格設定の精度が圧倒的に高いんですよ。
オーナーやっぱり価格ですか…。私は繁忙期は“どこまで上げていいか”分からないし、閑散期は“どこまで下げるべきか”迷ってしまって…。どうしても感覚で決めてしまうんですよね。
オーナー焦って下げてしまうこともよくあります。
弊社その不安、私も昔まったく同じでした。同じ立地でも競合は毎日価格を変えてくるし、イベント・天候・外国人観光客の増減など、価格に影響する要素が多すぎて、感覚では追いつかないんです。
オーナーそうなんですよ…。高くしすぎると稼働率が落ちるし、安くしすぎると利益が残らない。正解が見えないんです。
弊社まさにそこが“成功している民泊との違い”なんです。
弊社あの物件は、なんとなく決めているのではなく、明確な根拠と仕組みを持って価格を調整しているんですよ。
本書では、その“最適価格の決め方”を、私自身の運営経験と実例をもとに徹底的に解説していきます。
1. Airbnbの価格設定が難しいと言われる本質
Airbnbの価格設定は、単に「相場に合わせれば良い」というほど単純ではありません。弊社ではこれまで多くの物件を運営し、次のような壁にぶつかってきました。
シーズン価格の読み違いによる予約減少
競合の動きを読み切れず、結果として“安くしすぎて利益が薄くなる”または“高くしすぎて誰にも選ばれない”というジレンマ。
空室期間の対策ができず機会損失
さらに、予約と予約の間に生まれる1〜2日の空白を埋められないまま放置してしまう問題。これらが重なると、年間売上に大きな影響を及ぼします。
オーナー全部、心当たりがあります…。とくに“隙間日程”はいつも埋めきれないんですよね。
弊社実はそこに“価格設定の本質”があります。Airbnb市場は一見すると安定しているように見えて、実際は一日に何度も小さな需給の波が発生しています。
弊社人の感覚や経験だけでは、その変化を正確に追い切れないんです。
2. 最適価格は3つのポイントで決定する
オーナー最適価格って、結局どうやって判断するんですか？
弊社最適価格を決める要素は一見複雑ですが、大きくまとめると以下の3つのポイントで決まります。
- 市場の需要
- 競合の動き
- 自物件の価値
最適価格を判断するためには、次のような複合的な視点が求められます。
- 周辺の競合価格がどの速度で変化しているか
- イベントや季節要因によって需要がどう動くか
- 自物件の強み（広さ・設備・立地）が価格にどう影響するか
- 過去データから、どの価格帯で予約がつきやすいか
ただし、これらを逐一チェックし続けるのは現実的ではありません。Airbnb市場は“動くタイミング”が早すぎるのです。平日の夜と翌朝で相場が変わっていることもザラにありますし、競合が強気に価格を上げた瞬間に相場全体が一気に押し上がることもあります。
オーナー確かに…毎日そこまで見るのは無理です。
弊社はい、そこまで追い続けるのは現実敵ではありません。なので弊社では、豊富な民泊運用の知見をAIに落とし込み、変化に合わせて料金を常に最適価格に更新しています。
3. AIは暴走しないの？という懸念
オーナーAIって、勝手に値段を下げたりしませんか？それがちょっと不安です…。
弊社AIの暴走や意図しない動きをすることへの不安はごもっともだと思います。
そのため、私たちの仕組みではAIは自律的に判断するよう丸投げするのではなく、プロの判断基準をベースにした“拡張知能”として扱っています。
例えば、次のような基準をAIに組み込んでいます
- 競合が安くしていても、全体の需要が高いなら無理に下げない
- 逆に、周辺が強気の価格にしていても、明らかに需要が弱い日はむしろ下げて埋める
- 予約の隙間日程は、ゲストが躊躇なく予約できる“心理的価格帯”を優先する
AIは人間には再現できないスピードでデータを読むことができます。
しかし“意思決定”の部分はプロの思考が必要です。
弊社では、AIがプロの判断基準を再現し、さらに24時間競合を見張る“理想的な運営パートナー”として活用しています。
オーナーAIが暴走したりしませんか？
弊社はい、例えばAIが想定外の価格に値上げしたり値下げすることの懸念が一番心配かと思いますが
オーナーはい、まさにそこが売上に直結するので不安です。
弊社弊社では、最低価格と最大価格を事前に設定し、その範囲内でのみ価格が変動する仕組みを採用しています。
オーナーそれなら安心ですね…！AI任せではなく、プロの判断がベースになっているというのが心強いです。
弊社はい。この仕組みによって、今では多くのオーナーさんから問い合わせをいただくようになりました。「売上が上がりました！」というお声も増えています^^
4. 実際に成果が出た価格改善のエピソード
予約の隙間日程を“戦略的に埋める”という発想
弊社が運営していた物件では、予約と予約の間に1〜2日の空きが頻繁に発生していました。これらは単価が高いとほとんど埋まらず、かといって安売りすると利益が薄くなるため、常に悩みの種となっていました。
しかし、競合相場や需要の強弱をAIが読み取り、プロの基準で“最も予約が入りやすい価格帯”に自動で整えるようにしたところ、
わずか1日の隙間日程の予約率が約2.3倍に向上しました。
年間ベースで見ると、これだけで7〜12万円ほどの売上改善につながりました。隙間日程は“埋まらなくて当たり前”ではなく、“埋まる確率を上げられる領域”なのだと実感した瞬間です。
直前割を“闇雲に安くする”ではなく“精密に調整する”
冬や梅雨時期など、どうしても予約が入りにくい月があります。以前は“思い切って安くする”という対応をしていましたが、これは効果がある反面、利益を削りすぎるリスクもありました。
AIと弊社の基準を組み合わせた結果、需要が弱まったタイミングだけ柔軟に価格を調整し、強気に出ても良い日は価格を維持するという“メリハリ”を持たせられるようになりました。
たとえば、ある閑散期の月は もともと10日前後しか予約が入らなかった 物件がありました。
そこで、
- 需要が弱まった日だけピンポイントで価格を下げる
- 逆に、需要が維持されている日は価格を据え置く
という調整を行ったところ、結果として 予約日数が10日から15日に増加。1泊あたり通常 50,000円の物件を、直前のみ 40,000円へ調整しました。
すると・・・
- 10日稼働（全日50,000円） → 500,000円
- 15日稼働（うち5日が40,000円で販売） →
- 50,000円 × 10日 = 500,000円
- 40,000円 × 5日 = 200,000円
- 合計：700,000円
つまり、一部の日だけ値下げしたにもかかわらず、トータルでは＋20万円の売上改善 となりました。
弊社同じ物件・同じ部屋・同じ立地でも、価格の付け方ひとつでこれほど差が生まれます！
オーナーこうして“予約日数”で見ると、効果がすごく分かりやすいですね。
弊社そうなんです。稼働率は分かりやすい指標ですが、日数として可視化すると改善の手ごたえがより明確になります。
オーナー今までは予約が入らなければとにかく安くしてました。
弊社どのタイミングで、その価格にするのか”が非常に重要なんです。
弊社もちろん、時期的要因などもあるので、その月の売上だけで考えず年間の売上で考えることも大切です。
5. 最適価格を導くためのプロセス
最適価格は偶然ではなく、“仕組み”によって作り出せます。その基本的な考え方を3つのプロセスとして整理します。
競合の価格、予約速度、設備差、ゲスト層の違い——これらを一つずつ理解することで、自物件の位置づけが明確になります。
最低価格は“絶対に割ってはいけないライン”、最大価格は“需要がピークの時に取りこぼさないための上限”です。これを決めることで、価格設定に“安全装置”が生まれます。
ただし、日々動くAirbnb市場に合わせて“適切な瞬間に”価格を調整するのは、初心者オーナーほど難しく感じる部分です。イベント情報、競合の変動、外国人観光客の増減、天候…。それらすべてが需要に影響し、価格の上下を左右します。
オーナー頭では分かってるんですが、どのタイミングで変えればいいのかが難しくて…。
弊社まさにそこが、人の感覚だけでは追いつかない部分なんです。だからこそ“AIを活用して価格調整を仕組み化する”ことが、最適価格への近道なんです。
通常、価格を毎日チェック→戦略立て→更新する作業は他の民泊代行会社ではできません。人件費が莫大にかかってしまうからです。
しかし、弊社はシステムに強く、これまでの民泊運用の知見をAIに学習させる技術を持っています。そのため、他社ではできないリアルタイムの価格最適化を実現することができるのです。
6. 注意点：安さ=正義ではない
価格設定の相談を受けていると、初心者オーナーほど「安くすれば埋まる」と考えがちです。
しかし、それは一時的な解決にすぎず、中長期的にはむしろマイナスになるケースも多く見てきました。
安くしすぎると何が起こるか
安売りは確かに予約を取りやすくしますが、同時に次のようなリスクを引き寄せます。
- 利益率が下がり、売上が安定しない
- 安い価格帯のゲストが増えることで、設備破損やマナー違反などのトラブルが増える
- 極端な安売りは“ブランド価値の毀損”に直結する
オーナー確かに…安くした月のほうがトラブル多かったかもしれません。
弊社実際そうなんです。“価格＝ゲストの質”を左右する面もありますからね。
高くしすぎることにも落とし穴がある
逆に、強気の設定をしすぎると稼働が落ち込みます。たとえ一泊の単価が高くても、稼働しなければ意味がありません。
価格は 単価 × 稼働日数 の掛け算なので、どちらかが欠けると収益は成り立たないのです。
ここでも重要になるのは、“市場が求める適正価格を把握すること”です。
7. まとめ：最適価格は“感覚ではなくデータ”で導く時代へ
オーナー価格設定って、もっと“センス”が必要なものかと思っていました。でも構造で考えると分かりやすいですね。
弊社そうなんです。価格設定はセンスではなく“情報と仕組み”で再現できます。
本書のポイントをおさらい
- Airbnbは毎日価格が変動するため、感覚だけで最適価格に近づくのは難しい
- 市場・競合・自物件の価値の3つを基準に考えることで、価格設定の精度が上がる
- プロの知見をコピーしたAIが24時間相場を監視することで、最適価格に近い調整が可能になる
- 最低価格・最大価格の設定により、AIが暴走する心配がなく安心して任せられる
- 値下げは「損」ではなく、正しく使えば売上を最大化する戦略になる
